Rezervačná zmluva

Rezervačná zmluva, alebo aj zmluva o rezervácii nehnuteľností, je veľmi často využívaná forma zmluvy, prevažne realitnými kanceláriami. Hlavou úlohou rezervačnej zmluvy je zabezpečiť istotu pre budúceho kupujúceho, že nehnuteľnosť o ktorú má záujem, nebude predaná iným záujemcom o jej kúpu, ako aj zabezpečiť istotu pre predávajúceho, že budúci kupujúci predávanú nehnuteľnosť do určitej doby naozaj kúpy. Častokrát však rezervačná zmluva zabezpečuje aj nárok realitnej kancelárie na poskytnutie odplaty, a to zväčša tým spôsobom, že oprávňuje realitnú kanceláriu ponechať si rezervačnú zálohu v prípade, ak niektorá zo strán, najčastejšie budúci kupujúci, kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť neuzatvorí.

V praxi je rezervačná zmluva koncipovaná ako zmluva obsahujúca kombináciu zmluvy o sprostredkovaní a zmluvy o rezervácii. Kým zmluva o sprostredkovaní je upravená v § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka, rezervačná zmluva sa v ôsmej časti Občianskeho zákonníka nenachádza, a teda sa jedná o zmluvu nepomenovanú podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Rezervačná zmluva je však svojim obsahom skôr zmluvou o budúcej kúpnej zmluve.

Zmluva o budúcej zmluve je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka tak, že účastníci sa môžu písomne dohodnúť, resp. zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu uvedenej zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.

Ak by rezervačná zmluva bola uzatvorená medzi budúcim predávajúcim a budúcim kupujúcim, pričom by spĺňala ostatné zákonné náležitosti, bola by táto zmluva platná.


Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Účastníci sa môže písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu, musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.“

Podľa § 51 Občianskeho zákonníka: „Účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.“

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka: „Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.“

V praxi realitných kancelárii sa však vyskytuje aj rezervačná zmluva, ktorej zmluvnými stranami sú realitná kancelária a budúci kupujúci. Takáto rezervačná zmluva je neplatná, nakoľko svojim obsahom odporuje zákonu. Ustanovenie § 50a Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje zmluvu o budúcej zmluve, je kogentným ustanovením, čo znamená, že nie je možné sa od neho odchýliť. Účastníkmi zmluvy o budúcej zmluve teda môžu byť len budúce zmluvné strany, t.j. budúci predávajúci a budúci kupujúci. Realitná kancelária však nie je budúcim predávajúcim. Rezervačná zmluva by bola platná jedine v tom prípade, ak by realitná kancelária konala na základe plnomocenstva, avšak skutočnosť, že realitná kancelária bola budúcim predávajúcim na vykonanie takéhoto úkonu, t.j. uzavretie rezervačnej zmluvy, splnomocnená by muselo vyplývať z obsahu rezervačnej zmluvy.


Najvyšší súd Českej republiky sa situáciou rezervačnej zmluvy zaoberal vo svojom rozhodnutí sp. zn. 33Odo 330/2002 zo dňa 31.05.2001 a dospel k nasledovnému názoru: „Lze souhlasit s odvolacím soudem, že první ujednání neobstojí jako smlouva o smlouvě budoucí kupní a protože není ve vztahu mezi budoucím kupujícím a zprostředkovatelem jako zvláštní smluvní typ v občanskoprávních předpisech upraveno, jde obsahově o smlouvu nepojmenovanou (inominátní). Ustanovení § 50a ObčZ upravující smlouvu o smlouvě budoucí má povahu kogentní právní normy (tedy takové, od níž se účastníci nemohou dohodou odchýlit). Účastníky této smlouvy mohou být pouze účastníci budoucí realizační smlouvy. Jinak řečeno, zavázat se uzavřít budoucí smlouvu ve smyslu ustanovení § 50a ObčZ mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy (nepřímé zastoupení ustanovení § 22 a násl. ObčZ sice výslovně neupravuje, avšak připouští např. v ustanovení § 737 ObčZ). Zatímco při přímém zastoupení činí zástupce právní úkony jménem zastoupeného a práva a povinnosti vznikají přímo zastoupenému, při nepřímém zastoupení činí nepřímý zástupce právní úkony svým jménem, avšak na cizí účet; to znamená, že sám se sice zavazuje, avšak je povinen převést později dalším právním úkonem vzniklé účinky na toho, v jehož prospěch jednal. V posuzovaném případě žalovaný, který smlouvu o rezervaci svým jménem uzavřel, nevystupoval při jejím uzavření jako nepřímý zástupce budoucích prodávajících (tito ho totiž k uzavření takové smlouvy nezmocnili). Byla-li smlouva o rezervaci uzavřena mezi subjekty, které neměly být účastníky budoucí kupní smlouvy, nemohlo jít charakterem o smlouvu o smlouvě budoucí; protože jako zvláštní smluvní typ v občanskoprávních předpisech zmíněná smlouva upravena není, nelze ji posoudit jinak, než jako smlouvu nepojmenovanou (§ 51 ObčZ).


Druhé ujednání splňuje všechny zákonem vyžadované podstatné náležitosti dohody o smluvní pokutě (§ 544 ObčZ), přičemž zakládá vedlejší (zajišťovací) závazek.


Přestože odvolací soud v právní kvalifikaci zmíněných smluvních ujednání ve skutečnosti nepochybil, spočívá jeho pochybení v tom, že smluvní ujednání účastníků obsahem představující smlouvu nepojmenovanou (inominátní) nehodnotil z pohledu ustanovení § 39 ObčZ. Posuzovaná nepojmenovaná (inominátní) smlouva je neplatná, neboť svým obsahem odporuje zákonu. Porušuje totiž zákaz vyslovený v ustanovení § 51 ObčZ neodporovat účelu zákona, jímž je v případě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy podle § 50a ObčZ založení smluvní povinnosti jednoho či obou jejích účastníků. Smlouva uzavřená mezi stranami sporu dne 17. 6. 1998 neobsahuje žádný vynutitelný hlavní závazek. Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o. s. ř.); taková žaloba však logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků smlouvy, jíž je sjednáváno uzavření budoucí smlouvy. Tak tomu je i v dané věci, kdy smlouva uzavřená mezi žalovaným a žalobkyní dne 17. 6.1998 zavazovala k uzavření kupní smlouvy osoby třetí, tedy budoucí prodávající (vlastníky nemovitostí), kteří vůli k tomu, aby žalobkyně jejich nemovitosti do šesti měsíců od uzavření smlouvy o rezervaci koupila, neprojevili. Protože pro rozpor s účelem zákona je smluvní ujednání posuzované smlouvy o rezervaci neplatné, nemůže platně založit smluvní vynutitelnou povinnost žalobkyně uzavřít do šesti měsíců kupní smlouvu.


Z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku. Pokud je jako odporující zákonu neplatné ujednání o založení hlavního závazku, nemohlo platně vzniknout ani jeho zajištění; neplatným je tudíž i ujednání o smluvní pokutě.“

Obdobne vo veci rozhodol Najvyšší súd ČR aj rozsudkom sp. zn. 33Cdo/5391/2008 zo dňa 20.05.2010, sp. zn. 33Cdo 744/2006 zo dňa 28.02.2008, sp. zn. 33Cdo 110/2010 zo dňa 29.11.2011. Všetky rozhodnutia boli Najvyšším súdom ČR vydané v čase pred veľkou novelou civilného práva v ČR, t.j. v čase, keď naša právna úprava bola identická s právnu úpravou v ČR.


Sankcia, dojednaná v rezervačnej zmluve, v zmysle ktorej si realitná kancelária ponechá zaplatenú rezervačnú zálohu v prípade, ak kupujúci neuzatvorí sprostredkúvanú zmluvu, je potom v rezervačnej zmluve, ktorá je neplatná, taktiež dojednaná neplatne.


Zmluvná pokuta je zabezpečovacím inštitútom. Má akcesorickú povahu, čo znamená, že jej vznik a trvanie, je podmienené existenciou hlavného záväzku, teda záväzku, ktorý zabezpečuje.


S ohľadom na neplatnosť hlavného záväzkového vzťahu, t.j. zmluvy o rezervácii, je potom neplatná aj dohoda zmluvných strán vo veci zmluvnej pokuty. Podmienkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute je existencia hlavného záväzkového vzťahu, ktorý má zmluvná pokuta zabezpečovať. Ak nevznikla povinnosť plniť, nemôže byť ani porušená. Preto nemôže vzniknúť ani nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.


Problematika zmluvnej pokuty v rezervačnej zmluve je obšírnejšia. Ak by aj bola rezervačná zmluva uzatvorená medzi budúcimi zmluvnými stranami, hoci aj za účasti realitnej kancelárie, ako sprostredkovateľa, a teda by došlo k platnému uzavretiu rezervačnej zmluvy, je so dojednaním zmluvnej pokuty, za neuzavretie kúpnej zmluvy budúcim kupujúcim, iný problém.


Judikatúra súdov sa stavia k zmluvnej pokute zakotvenej ako sankcie za neuzavretie kúpnej zmluvy tak, že ju vyhodnocuje ako neplatnú. Neuzatvorenie kúpnej, resp. sprostredkúvanej, zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti. Totiž, súkromné právo je založené na viacerých zásadách, z ktorých jednou je zásada zmluvnej voľnosti. Zásada zmluvnej voľnosti v sebe zahŕňa právo každej osoby slobodne sa rozhodnúť či zmluvu uzatvorí, právo na slobodnú voľbu zmluvného partnera ako aj právo určenie obsahu zmluvy. A práve preto uzatvorenie alebo neuzatvorenie zmluvy je výkonom práva, ktoré nie je možné sankcionovať ako porušenie povinnosti zmluvnou pokutou.