Nadobúdací titul pri nadobudnutí vlastníckeho práva

k nehnuteľnosti vydržaním

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti možno nadobudnúť rôznymi spôsobmi. Jedným z nich je vydržanie. Medzi podmienky vydržania patrí nepretržitá a dobromyseľná držba.

Podľa § 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka: "Ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným."

Za dobromyseľného držiteľa možno v zmysle vyššie citovaného ustanovenia zákona teda považovať takého držiteľa nehnuteľnosti, ktorý sa domnieva, že mu nehnuteľnosť patrí, teda, že je jej vlastníkom. Uvedené presvedčenie držiteľa nehnuteľnosti o tom, že je vlastníkom tejto nehnuteľnosti, však musí mať nejaký právny základ, teda musí z niečoho vyplývať. Týmto právnym základom je práve nadobúdací titul.

V zmysle doterajšej judikatúry súdov, dobromyseľnosť držiteľa môže byť založená písomným nadobúdacím titulom, najčastejšie kúpnou, darovacou, alebo zámennou zmluvou. Podmienka písomnosti nadobúdacieho titulu musí byť zachovaná z toho dôvodu, že podľa Občianskeho zákonníka, je možné nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti jedine písomným titulom, resp. zmluvou vyhotovenou písomne.

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vydržaním však možno nadobudnúť aj na základe tzv. domnelého (putatívneho) právneho titulu. Jedná sa o právny titul o ktorom sa držiteľ mylne domnieva, že je platný alebo pravý.

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 28.02.2012 sp. zn. 22 Cdo 1838/2010: "Dovolací soud vychází z ustálené judikatury, že v případech, kdy někdo nabude vlastnictví k pozemku a současně se uchopí držby části nebo celého sousedního pozemku, právním titulem držby je v takovém případě nabývací titul ke skutečně vlastněnému pozemku (kupní či darovací smlouva, závěť či rozhodnutí v dědickém řízení apod.); i když jde o tzv. putativní titul, je postačující (rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. února 2002, sp. zn. 22 Cdo 1398/2000, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck (dále též jen Soubor ), pod pořadovým č. C 1067). Ani samotná skutečnost, že držitel nenechal vytyčit hranice jím držených pozemků a nezjistil tak, že drží i část pozemku jehož vlastníkem není, nevylučuje jeho oprávněnou držbu (rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 22. května 2002, sp. zn. 22 Cdo 2211/2000, uveřejněný v Souboru pod pořadovým č. C 1181). "

Najvyšší súd ČR v prejednávanej veci uzavrel, že v prípade, ak niekto nadobudne vlastnícke právo k pozemku podľa zmluvy, závetu, prípadne iného právneho titulu a zároveň začne užívať časť, alebo aj celý susediaci pozemok, za právny titul držby možno považovať tú listinu, na základe ktorej nadobudol vlastnícke právo k riadne nadobudnutému pozemku. Takéhoto držiteľa možno považovať za dobromyseľného a to aj vtedy, pokiaľ nenechal vytýčiť hranice svojho pozemku, a teda nezistil, že užíva časť, prípadne celý susediaci pozemok.

Platnosť vydržania na základe putatívneho titulu pripustil aj Najvyšší súd Slovenskej republiky, ktorý v uznesení zo dňa 24.04.2017, sp. zn. 3 Cdo 17/2016 uviedol: "Z hľadiska dobromyseľnosti držby ako podmienky nadobudnutia vlastníctva veci vydržaním je právne relevantnou len tá skutočnosť, ktorá má objektívne znaky titulu [prípadne aj len domnelého (putatívneho)] nadobudnutia vlastníctva. Domnelým (putatívnym) titulom nadobudnutia vlastníctva je určitá skutočnosť, ktorá má navonok znaky riadneho nadobúdacieho titulu (v súlade so zákonom zakladajúceho vznik vlastníctva), chýba pri nej ale niektorá stránka (vlastnosť, znak), ktorú pre nadobudnutie vlastníctva vyžaduje objektívne právo. Takýmto domnelým titulom môže byť v praxi napríklad (a) dedičské rozhodnutie o nadobudnutí veci, ktorá však v čase smrti poručiteľa objektívne nepatrila do jeho majetku, (b) neprávoplatné rozhodnutie súdu určujúce vlastníctvo veci, (c) kúpna alebo darovacia zmluva, ktorá je z niektorého dôvodu neplatná."

Určitý právny problém v súčasnej praxi však spôsobilo rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky, ktorý v náleze sp. zn. II. ÚS 484/2015 konštatoval, že vydržanie, ako právny inštitút, má slúžiť na to, aby sa dostal do súladu stav dlhodobej faktickej držby oprávneným držiteľom so stavom vlastníckym. V konaní pred Ústavným súdom SR sťažovateľ odvodzoval svoje vlastnícke právo od ústnej kúpnej zmluvy. Ústavný súd SR povedal, že je potrebné skúmať to, či držiteľ mohol byť objektívne presvedčený o tom, že držanú vec poctivým spôsobom nadobudol. Poctivý spôsob treba vykladať v intenciách dobrých mravov, a teda za poctivý spôsob možno považovať napríklad zaplatenie kúpnej ceny za držanú nehnuteľnosť. Ústavný súd SR v náleze sp. zn. II. ÚS 484/2015 nevylúčil nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním na základe ústnej kúpnej zmluvy, teda bez písomného právneho titulu.

Musíme v tejto súvislosti ale poukázať na uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa 27.01.2015 sp. zn. 4 Cdo 361/2012, ktoré bolo publikované v Zbierke stanovísk a rozhodnutí Najvyššieho súdu SR 6/2015 pod č. 74: "Dobrá viera (ako predpoklad oprávnenej držby) je presvedčením nadobúdateľa, že nekoná bezprávne, keď si prisvojuje určitú vec. Iba samotná detencia k vydržaniu nestačí. Okolnosti, ktoré nasvedčujú v prospech záveru o existencii dobrej viery sú okolnosti týkajúce sa tiež právneho dôvodu nadobudnutia (titulu). Posúdenie toho, či držiteľ je so zreteľom ku všetkým okolnostiam v dobrej viere, že mu vec patrí, treba posudzovať nielen zo subjektívnych predstáv držiteľa, ale i z objektívnych hľadísk viažucich sa k právnemu dôvodu (titulu), z ktorého sa odvodzuje vznik práva. Dobrá viera oprávneného držiteľa, ktorá je daná so zreteľom na všetky okolnosti, sa musí vzťahovať aj na titul, na základe ktorého mohlo držiteľovi vzniknúť vlastnícke právo. Tento titul nemusí byť vždy daný. Postačí, ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že tu taký titul je. Nie je vylúčené, aby k vydržaniu vlastníckeho práva došlo na základe putatívneho právneho titulu. Je ale potrebné posúdiť, či držiteľ pri bežnej opatrnosti, ktorú možno vzhľadom na okolnosti a povahu prejednávaného prípadu po každom vyžadovať, nemal po vydržaciu dobu dôvodné pochybnosti o tom, že mu vec alebo právo patrí. O dobromyseľnosti možno hovoriť tam, kde držiteľ drží vec v omyle, že mu vec patrí a ide pritom o omyl ospravedlniteľný. Ospravedlniteľný je omyl, ku ktorému došlo napriek tomu, že mýliaci sa postupoval s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú možno so zreteľom na okolnosti konkrétneho prípadu od každého požadovať. Omyl môže byť nielen skutkový, ale aj právny. Právny omyl spočíva v neznalosti alebo neúplnej znalosti všeobecne záväzných právnych predpisov a z toho vyplývajúceho nesprávneho posúdenia právnych dôsledkov právnych skutočností. Pre účely prejednávanej veci treba osobitne zdôrazniť, že omyl držiteľa vychádzajúci z neznalosti alebo nedokonalej znalosti celkom jednoznačného a zrozumiteľného ustanovenia zákona je právny omyl neospravedlniteľný (viď. aj ďalšie rozhodnutia najvyššieho súdu, napríklad sp. zn. 3 Cdo 97/2009, 4 Cdo 283/2009, 5 Cdo 30/2010, 3 MCdo 7/2010, 3 MCdo 8/2010 a 6 MCdo 5/2010). Neznalosť jasného, zrozumiteľného a nesporného ustanovenia zákona neospravedlňuje – pri zachovaní obvyklej opatrnosti sa totiž predpokladá, že každý sa oboznámi so zákonnou úpravou právneho úkonu, ktorý má v úmysle urobiť. Dobrá viera držiteľa sa musí vzťahovať na všetky právne skutočnosti, ktoré majú za následok nadobudnutie veci alebo práva, ktorá je predmetom držby, teda aj na existenciu platnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Pokiaľ niekto vstúpi do držby nehnuteľnosti po 1. apríli 1964 na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ktorá nebola uzatvorená v písomnej forme, nemôže byť so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu nehnuteľnosť patrí a v zmysle § 130 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka nemôže byť držiteľom oprávneným (viď. rozsudok najvyššieho súdu sp. zn. 5 Cdo 49/2010). Na základe ústnej zmluvy o jej prevode nemôže byť vzhľadom na všetky okolnosti v dobrej viere, že je vlastníkom veci, i keď je subjektívne presvedčený, že takáto zmluva na originálne nadobudnutie vlastníckeho práva postačuje. Držba nehnuteľnosti opierajúca sa o ústnu zmluvu nemôže viesť k vydržaniu nehnuteľnosti (viď. rozsudok najvyššieho súdu sp. zn. 1 Cdo 137/2011). "

Právny záver Ústavného súdu SR, aj keď bol Ústavným súdom SR mienený dobre, narúša stav právnej istoty, nakoľko súčasné platné právo jednoducho neumožňuje nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na základe ústnej zmluvy, nakoľko takýto nadobúdateľ nemôže byť považovaný za dobromyseľného.

Z uvedeného dôvodu preto zastávame právny názor, že vydržať nehnuteľnosť je možné na základe písomného právneho titulu, prípadne putatívneho právneho titulu, avšak nikdy nie na základe ústnej zmluvy, či dohody.