Autorizácia zmlúv

Autorizácia zmlúv o prevode nehnuteľnosti nie je novým inštitútom v oblasti právnych služieb, ktoré môže advokát svojim klientom poskytovať, napriek tomu je tento inštitút medzi klientmi pomerne neznámy a málo využívaný.

Autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa v zmysle § 1a zákona č. 586/2003 Z.z. o advokácii (ďalej aj "Zákon o advokácii") rozumie: "Autorizáciou zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. "

Úlohou advokáta pri autorizácii zmluvy je teda zmluvu ako takú spísať. Advokát nesmie vykonávať autorizáciu zmluvy, ktorú nenapísal, prípadne autorizáciu prázdnej listiny. Vzhľadom na odborné zázemie advokáta sa očakáva, že advokát vypracuje takú zmluvu, ktorá bude mať všetky atribúty požadované zákonom na jej platnosť a ktorá bude spôsobilá na zápis do katastra nehnuteľností, teda že bude spĺňať všetky zákonné požiadavky, ktoré zákon vyžaduje pre zmluvy, na základe ktorých sa má vykonať vklad do katastra nehnuteľností.

Advokát musí, okrem posúdenia, či zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza, alebo sa neprieči dobrým mravom, t.j. posúdenia platnosti zmluvy a posúdenia, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej nárok na náhradu škody, overiť aj totožnosť účastníkov zmluvy.

Overenie totožnosti advokát vykonáva na základe dokladu totožnosti, najčastejšie na základe občianskeho preukazu, ktorý mu účastník zmluvy musí predložiť. Zákon o advokácii počíta aj s možnosťou overenia totožnosti účastníkov zmluvy na základe svedkov totožnosti, avšak tento postup nie je štandartný.

Advokát je zároveň povinný oboznámiť účastníkov zmluvy s platobnými podmienkami kúpnej ceny, ak sa jedná o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu. V neposlednom rade Zákon o advokácii advokátovi ukladá povinnosť oznámiť účastníkom zmluvy výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je advokát poistený pre prípad zodpovednosti za škodu.

Autorizáciu zmluvy advokát potvrdí v doložke o autorizácii, ktorá je súčasťou autorizovanej zmluvy.


Čím je autorizácia zmlúv výhodná pre klienta?


1/ Klient ušetrí na poplatkoch za osvedčenie pravosti podpisu

Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľnosti a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej aj "Katastrálny zákon") vyžaduje aby zmluva o prevode nehnuteľnosti obsahovala podpis prevodcu, ktorý bude úradne osvedčený (teda u notára alebo na mestskom/obecnom úrade). V prípade, ak zmluvu autorizuje advokát, osvedčenie pravosti podpisu prevodcu sa nevyžaduje.

2/ Kataster nehnuteľností vykoná vklad skôr

Kataster nehnuteľností má v zmysle Katastrálneho zákona základnú zákonnú lehotu na vykonanie vkladu 30 dní od doručenia návrhu na vklad. Táto lehota je samozrejme kratšia v prípade, ak navrhovateľ žiada o vykonanie zrýchleného vkladu.

V prípade, ak zmluvu autorizuje advokát, kataster nehnuteľností vklad vykonaná do 20 dní od doručenia návrhu na vklad.

3/ Zmluva podlieha obmedzenej kontrole zo strany katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je v zmysle § 31 Katastrálneho zákona povinný: "Okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. "

Tým, že zmluvu vyhotovil advokát, ktorý pri jej autorizácii už skúmal vyššie uvedené skutočnosti, kataster nehnuteľností zmluvu posudzuje len z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom, teda či údaje v nej uvedené sa zhodujú s údajmi zapísanými v katastri nehnuteľností. Zároveň skúma, či sú splnené procesné podmienky, ako napr. či bol zaplatený správny poplatok, či návrh podala oprávnená osoba, či návrh bol podaný na príslušný kataster nehnuteľností, a pod.

4/ Zvyšuje sa ochrana účastníkov zmluvy

Advokát je povinný vyhotoviť zmluvu tak, aby bola platná a nezakladala skutočnosti, ktoré by mohli byť dôvodom pre vznik škody. Z tohto pohľadu majú teda účastníci zmluvy vyššiu právnu istotu v tom, že ich zmluva je platná, súladná so zákonom a v tomto ohľade aj nenapadnuteľná tretími osobami či druhým účastníkom zmluvy. Inými slovami povedané, účastníci zmluvy sa môžu spoľahnúť na to, že všetko ohľadne zmluvy je v poriadku.

Ak by nastala situácia, kedy by advokát postupoval v rozpore so zákonom a vyhotovil by zmluvu, ktorá by bola neplatná, prípadne ktorej uzavretie by bolo v príčinnej súvislosti so vznikom škody, advokát nesie za takýto postup zodpovednosť.

Pri autorizácii zmluvy advokátom sa znižuje riziko, že niektorý z účastníkov zmluvy sa stane obeťou podvodu. Advokát totiž musí účastníkov zmluvy oboznámiť s platobnými podmienkami zmluvy a tieto im samozrejme, v prípade potreby, aj bližšie vysvetliť, čim účastník zmluvy nadobudne lepšie znalosti o cenových podmienkach zmluvy, lehotách splatnosti a o prípadných následkoch, ktoré môžu nastať ak platobné podmienky zmluvy nebudú dodržané.


V prípade, že máte ďalšie otázky súvisiace s autorizáciou zmlúv, alebo máte záujem o autorizáciu Vašej zmluvy, neváhajte nás kontaktovať.